هرکسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند باید با نکات اولیه و مهمی در خصوص این قراردادهای راجع به املاک آشنا باشد.
به گزارش «مجله ملکی دلتا»، قبل از انجام معاملات حقوقی لازم است که به یک سری نکات حقوقی ملکی توجه شود، تا از بروز هرگونه مشکلی که ناشی از این معاملات است پیش‌گیری شود، در غیر این صورت ممکن است مشکلات ناشی از قراردادها و معاملات حقوقی ضررهای فراوانی به افراد وارد کند.
در این گزارش به موضوع نکات حقوقی مهم در معاملات املاک می‌پردازیم. از نکات حقوقی مهم در معاملات املاک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
احراز مالکیت فروشنده و اختیار فروش ملک
مهم‌ترین نکته‌ای که خریدار باید به آن توجه کند، احراز مالکیت فروشنده است. مطابق قانون فروشنده یا باید مالک ملکی باشد که به فروش می‌رساند و یا اینکه از سوی فروشنده ملک، رسمی مبنی بر فروش ملک مذکور داشته باشد.
گاهی ممکن است ملک متعلق به چند نفر به‌صورت مشاع باشد. در این مواقع در هنگام فروش باید تمامی مالکین حاضر بوده و با اعلام رضایت خود، قرارداد را امضا نمایند و یا یک نفر را به‌عنوان وکیل خود درفروش ملک مشاع قرار دهند.
که در این صورت وکالت‌نامه باید به‌صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود و در آن صراحتاً اجازه فروش ملک مذکور به وکیل داده‌شده باشد. همچنین وکیل علاوه بر وکالت درفروش، باید وکالت در دریافت مبلغ مورد معامله را نیز داشته باشد.
نکته مهم بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت‌شده و یا کسی را که ملک به او منتقل‌شده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده است را مالک خواهد شناخت.
تطبیق مشخصات ملک با مشخصات ثبت‌شده در سند
قبل از انجام معامله با حضور در محل وقوع ملک و مشاهده‌ی میدانی، مشخصات مندرج در سند ملک مانند نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه، کد پستی، امکانات، متعلقات ملک و … را با مشخصات واقعی ملک تطبیق دهید.
آزاد بودن ملک
گاه ممکن است فروشنده ملک خود را برای گرفتن وام در رهن بانک گذاشته باشد یا اینکه ملک در اجرای حکم صادرشده از مراجع قضایی، بازداشت‌شده باشد.
برای خریدوفروش این‌گونه املاک که در رهن یا بازداشت است، می‌توان مبایعه‌نامه تنظیم کرد، ولی تنظیم سند رسمی منوط به فک رهن یا رفع بازداشت ازملک است، در غیر این صورت خریدوفروش ملک با منع قانونی مواجه می‌شود.
معمولاً برای خریدوفروش این‌گونه املاکی که در رهن می‌باشند، خریدار وکالت‌نامه‌ای جهت فک رهن از فروشنده اخذ نموده و با هزینه‌ی بخشی از قیمت ملک برای پرداخت وام مراحل فک رهن و بازداشت خانه را انجام می‌دهد. در این فرض به‌اندازه‌ی میزان وام لازم است برای از میزان کل مبلغ مورد معامله کسر خواهد شد.