بررسی تعداد و میانگین قیمت فایل‌های فروش مسکن در تیرماه که در بازار آنلاین عرضه شده است، نشان می‌دهد تورم پنهان ملک در ماهی که گذشت تقریبا «صفر» بوده است.
به گزارش «مجله ملکی دلتا»، در ماه انتخابات که میزان تورم پنهان ملک اندکی مثبت برآورد شد، اتفاقا آمار رسمی نیز نشان داد میانگین قیمت قطعی فروش مسکن در این ماه 3 درصد رشد داشته است.
البته بین میزان رشد قیمت در تورم پنهان و تورم رسمی بازار ملک قدری اختلاف وجود دارد که این موضوع می‌تواند نشات گرفته از یک علت فنی باشد؛ به این معنا که اگر همه فایل‌های عرضه شده در بازار مسکن طی یک ماه فروخته شود، طبعا تورم پنهان و واقعی ملک می‌تواند کاملا نزدیک به هم یا برابر باشد؛ اما یک احتمال این است که اتفاقا فایل‌هایی معامله شده که قیمت پیشنهادی آنها بالاتر بوده و به همین خاطر آنچه به‌طور رسمی در آمار منعکس شده، حکایت از رشد بیشتر قیمت نسبت به نرخ تورم پنهان کشف شده در فایل‌ها دارد.
بررسی ما نشان می‌دهد قیمت میانگین فایل‌های فروش مسکن در تیر ماه در حالی بدون تغییر بوده که در این ماه تعداد فایل‌های فروش نسبت به خرداد رشد هفت درصدی داشته است.
این توقف رشد قیمت در بازار مسکن خود علامتی از این واقعیت است که فروشنده‌های مسکن به تدریج از شرایط این بازار در سال 1400 مطلع شده و در حال تنظیم رفتار خود با شرایط جدید هستند.
بررسی تغییرات قیمتی فایل‌های ملکی در شهر تهران می‌تواند علائم روشن‌تری از رفتار خریدار و فروشنده در بازار مسکن ارائه دهد و از این جهت این اطلاعات در کنار تحقیقات میدانی، واجد ارزش ارزیابی می‌شود.
کاهش خرید و فروش مسکن در تیرماه
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر حجم معاملات مسکن در بنگاه‌های ملکی کاهش قابل توجهی داشته و واسطه‌ها عنوان می‌کنند در تیرماه، خرید و فروش نسبت به خرداد ماه کمتر بوده است.
این وضعیت خود نقش پیشگیرانه از رشد قیمت مسکن داشته است، طوری که در دو منطقه مصرفی پرمعامله شهر تهران یعنی مناطق 4 و 5، میانگین قیمت پیشنهادی فروش مسکن در تیرماه 2 درصد کاهش داشته است و باید دید در آمار رسمی قیمت ماهانه مسکن که ظرف روزهای آینده منتشر خواهد شد، این تغییرات کاهشی بازتاب داشته است یا نه.
البته داده‌های قیمتی تیرماه که در دسترس قرار گرفته، مربوط به فایل‌های کم‌سن است اما داده‌های قیمتی خرداد به کل فایل‌های فروش در آن ماه تعلق داشته است. بنابراین چه بسا اگر کل میانگین قیمت کل فایل‌ها با یکدیگر مقایسه می‌شد، حتی تورم پنهان ملک (انتظارات فروشندگان) در تیر ماه نیز منفی برآورد می‌شد.
در تیرماه 130 هزار فایل فروش مسکن از طریق بازار نیازمندی‌های آنلاین وارد بازار مسکن شهر تهران شده است که بررسی این فایل‌ها نشان می‌دهد در جنوب شهر تهران تغییرات قیمتی منفی رخ نداده و میانگین قیمت فروش پیشنهادی مسکن در نیمه جنوبی شهر نسبت به خرداد تغییری نداشته است.
رفتار خاکستری، معامله‌گران در بازار مسکن
در حال حاضر رفتار معامله‌گران بازار مسکن به گونه‌ای است که می‌توان رنگ بازار مسکن در هفته‌های نخست تابستان را «خاکستری» توصیف کرد. این رنگ اندکی تیره‌تر از رنگ بازار در دوماه اول امسال است که قیمت مسکن به‌طور میانگین ظرف این مدت 5 درصد کاهش پیدا کرد.
اوضاع بازار مسکن در سال 99 نیز نه شباهتی به بهار امسال و نه شباهتی به تیرماه داشت و رنگ غالب در این بازار طی سال گذشته «سیاه» بود.
مقصود از رنگ سیاه این است که فروشنده‌ها و خریداران در سال گذشته بدون هیچ ابهامی، یقین داشتند که افزایش قیمت طی آن سال قطعی بوده و در نتیجه هر ماه با وجود حجم پایین معاملات، قیمت مسیر افزایشی را ادامه می‌داد. در دوماه نخست امسال انتظارات مثبت شد، طوری که باز هر دو ضلع معاملات مسکن یعنی خریداران و فروشنده‌ها اطمینان داشتند که حباب قیمت قرار است تخلیه شود و همین انتظارات کاهشی در قیمتهای قطعی نیز منعکس شد.
مطالعه بیشتر: مطلب «آمار عجیب از میزان معاملات ملکی در تهران» را در سایت ملکی دلتا بخوانید.
