مشکل مستاجران زیر سایه عدم نظارت‌ها

عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: مصوبه ستاد کرونا برای مستاجران به دلیل عدم نظارت دستگاه‌های متولی کاملا رها شده و مردم را با مشکلات بسیار زیادی مواجه کرده است.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، سید البرز حسینی با اشاره به افزایش سرسام آور اجاره بها مسکن، گفت: با توجه به افزایش نرخ اجاره بها و بروز مشکلات اقتصادی ناشی از کرونا، ستاد ملی مقابله با کرونا در جهت حمایت از مستاجران، مصوبه‌ای در خصوص تعیین سقف اجاره بها و عدم جابه‌جایی مستاجران با همکاری قوه قضاییه تصویب کرد.

وی ادامه داد: اجرای مصوبه ستاد کرونا با توجه به اینکه در روزهای آخر دولت قرار داشتیم، کارها به صورت کلی رها و بیش از 90 درصد آن اجرایی نشد.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی تصریح کرد: بسیاری از مردم برای وام ودیعه مسکن ثبت نام کردند که متاسفانه این مصوبه نیز اجرایی نشده و  بعد از گذشت چند ماه هنوز خبری از پرداخت وام نیست.

این نماینده مردم در مجلس شورای اسلامی با اشاره به افزایش بیش از 2 برابری اجاره‌بها در برخی مناطق تهران، اضافه کرد: در بسیاری از محلات تهران، تصمیم‌گیران نهایی قیمت اجاره‌بها، بنگاه‌های معاملاتی و مشاوران ملکی هستند، از این رو با هدف کسب سود بیشتر در حق کمیسیون قراردادها، اقدام به بالابردن قیمت به شکل نامتعارف می‌کنند.

مصوبات برای مستاجران اجرایی نمی‌شود

حسینی با بیان اینکه هیچ ضمانت اجرایی مناسبی برای اجرای مصوبه ستاد کرونا در خصوص مستاجران وجود ندارد، تاکید کرد: این مصوبه تنها در رسانه‌های مختلف منتشر و اطلاع رسانی شد، اما در عمل به دلیل نبود نظارت کافی از سوی دستگاه‌های متولی اجرایی نشده است.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در پایان اظهار کرد: یکی از اولویت‌های اساسی وزیر آینده راه وشهرسازی برای کنترل و ساماندهی کوتاه مدت بازار اجاره بها باید پیگیری و نظارت بر اجرای مصوبه ستاد کرونا باشد.

مطالعه بیشتر: مطلب «۷۷ سال انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران» را در سایت مجله ملکی دلتا بخوانید.

زنگ خطر پدیده پانسیون‌ نشینی

چندی پیش رئیس اتحادیه هتلداران تهران خبر از کوچ مستأجران از خانه‌ها به پانسیون‌ ها به‌ دنبال گران شدن قیمت اجاره‌بها داده بود که در ادامه به تحلیل این موضوع خواهیم پرداخت.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، در حالی شاهد افزایش پدیده پانسیون‌ نشینی هستیم که حتی اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در زمینه رواج پانسیون‌ نشینی در کلانشهرها در یکی دو سال اخیر هشدار می‌دهد.

پانسیون‌ نشینی و به عبارت بهتر زندگی آکواریومی یکی از پدیده‌های زندگی شهری است که در پی کمبود و گرانی مسکن و بالا بودن بهای اجاره‌نشینی شکل می‌گیرد.

از آنجایی که پانسیون در قیاس با سایر مراکز اقامتی ارزان‌تر است و به همین خاطر هر وقت امواج کشنده رکود و تورم از راه می‌رسند، بسیاری از دانشجویان و کسانی که برای کار از شهرستان‌ها به کلانشهرها مهاجرت می‌کنند یا افراد مجردی که دیگر نمی‌خواهند در خانه پدری و مادری زندگی کنند اما درآمد مالی چندانی هم ندارند یک تخت کرایه کرده و با حداقل امکانات رفاهی در کنار چند نفر دیگر که حداقل به لحاظ سطح درآمد ویژگی مشترکی با هم دارند، زندگی می‌کنند.

با وجود این، پرسش این است که رواج پانسیون‌ نشینی در حالی که بسیاری از این مراکز از وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی مجوز فعالیت دارند چه آثار و پیامدهایی دارد؟

مجید ابهری، آسیب‌شناس و متخصص علوم رفتاری به قدس می‌گوید: در پانسیون‌ها چند نفر با فرهنگ‌ها و دیدگاه‌های تربیتی مختلف در یک اتاق زندگی می‌کنند و به همین خاطر اغلب با هم دچار مشکل می‌شوند. یعنی تضادهای رفتاری در این گونه اماکن بیشتر از تعامل رفتاری است. ضمن این، هرچه به تعداد این‌گونه مراکز اقامتی افزوده شود بیشتر از تشکیل خانواده‌ فاصله می‌گیریم.

وی در انتها گسترش زندگی پانسیونی در کلانشهرهای کشور را آسیب‌زا می‌داند و می‌گوید: اینگونه زندگی‌ها نشان دهنده فاصله گرفتن افراد از خانواده است.

مطالعه بیشتر: مطلب «رکورد‌های عجیب قیمت مسکن» را در سایت مجله ملکی دلتا بخوانید.

مقایسه بازار مسکن ایران با جهان

شیوع کرونا موجب شده بسیاری از شهرهای بزرگ دنیا قیمت مسکن به ویژه اجاره بها کاهش پیدا کند و صاحبخانه‌ها برای پیدا کردن مستاجر نرخ‌های خود را کم کنند، اما شرایط در ایران به طور کلی متفاوت است و شاهد افزایش چندین برابری قیمت‌ها در بازار اجاره هستیم.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، شبکه خبری «بلومبرگ» در گزارشی به تاثیر ویروس کووید ۱۹ بر بازار مسکن پرداخت و عنوان داشت که عقبگرد شرایط در شهرهای بزرگ کشورها به دلیل همه‌گیری کرونا در حوزه املاک و مستغلات به هیچ عنوان به معنی ارزان‌تر شدن مسکن نیست.

از نیویورک تا لندن و سیدنی، نرخ بهره بسیار پایین و حمایت گسترده مالی دولت‌ها بخش فروش را محدود ساخت. اگرچه قیمت اجاره آپارتمان تاحدودی سقوط کرده اما قیمت در مناطق حومه‌ای بالا گرفته است؛ میلیون‌ها کارگری که از کار بیکار شده بودند یاد گرفتند شغل خود را در دیگر مناطق دنبال کنند.

قیمت اجاره بها در جهان نشان می‌دهد بسیاری از اجاره‌کنندگان منازل قادر به پرداخت اجاره‌های قبلی نیستند؛ دانشجویان بین‌المللی در شهرهای بزرگ کمیاب شده‌اند و بسیاری از جوانان به خانه‌های والدینشان نقل مکان کرده‌اند.

لندن

قیمت اجاره بها در لندن در یک دهه اخیر در حال افت بود و در یک سال گذشته شدت یافت. کارگزاران تخمین می‌زنند فروش خانه‌های لوکس در این شهر تا ۵ سال دیگر هم بهبود پیدا نمی‌کند. اگر چه قیمت‌ها در لندن به ویژه پنت‌هاوس‌ها در حال رشد است، اما شهر ساحلی کورن وال جایگزین لندن شده است. جایگاه لندن ضربه دیده است و طول می‌کشد تا وضعیت آن بهبود یابد.

در دوره همه‌گیری کرونا، خروج از لندن به سمت شهرهای کوچک‌تر زیاد بوده است. ۲۵ درصد افراد ۱۸ تا ۴۴ ساله گفته‌اند که برای همیشه از لندن خارج می‌شوند.

سیدنی

اگر چه به نظر می‌رسد کرونا در سیدنی و استرالیا مهار شده باشد، اما هراس و ادامه محدودیت‌های اجتماعی شهر را از همیشه خالی‌تر کرده است. تعداد بسیاری از استرالیایی‌ها شهرهای بزرگ را ترک کرده‌اند؛ نبود دانشجویان بین‌المللی تعداد متقاضی برای آپارتمان را کم کرده و همین امر قیمت اجاره را کاهش داده است. در مقابل حومه شهرها در حال رونق هستند.

با این حال قیمت‌های کلی در سیدنی از ابتدای سال تاکنون بیشتر از ۹ درصد افزایش داشته است که بیشتر آن ها هم مربوط به خانه‌های گران قیمت ساحلی در حومه شهر است. البته در مناطق روستایی هم نسبت به سال قبل قیمت‌ها تا ۱۳ درصد افزایش داشته است.

نیویورک

نیویورک از رونق قیمت مسکن که در سایر شهرهای آمریکا رخ داد محروم بوده است. اکنون خریداران مسکن در این شهر به دنبال بیشترین تخفیف‌ها هستند. فروشندگان در میدتاون شرقی مجبور هستند به طور متوسط ۱۴ درصد زیر قیمت سه ماهه اول امسال راضی شوند. ۹۷ درصد فروشندگان در منطقه منهتن مجبورند که قیمت‌های پایین‌تری را نسبت به قبل ارائه کنند.

سنگاپور

در جزیره‌ای که عرض آن فقط ۳۰ مایل است گزینه‌های زیادی وجود ندارد. اما خریداران جدید به دنبال منازلی با امکانات بیشتر همچون استخر و … هستند. سنگاپور در اوج شکوفایی است و قیمت آپارتمان‌های شخصی از سال ۲۰۱۸ تاکنون با سرعت در حال افزایش بوده است. تعداد بی‌سابقه‌ای از آپارتمان‌ها با قیمتی بیشتر از یک میلیون دلار سنگاپور فروخته شد که این بالاترین سطح در یک دهه گذشته است.

مطالعه بیشتر: مطلب «خبر مهم وزیر راه درباره مسکن مهر» را در مجله ملکی دلتا بخوانید.

نصف درآمد مردم صرف اجاره‌بها می‌شود

اجاره‌نشین‌ها که حدود ۲۵ درصد جمعیت خانوار‌های کشور را تشکیل می‌دهند، برای پرداخت اجاره واحد مسکونی باید حداقل نصف درآمد خود را خرج کنند.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، گزارش تکان دهنده وزارت راه از سهم اجاره بهای یک واحد مسکونی از درآمد خانوار نشان می‌دهد که در تهران و کلان شهر‌ها ۶۴ درصد از درآمد مردم برای اجاره خانه مصرف می‌شود.

برآورد‌های وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که در سال ۹۹، سهم متوسط اجاره‌بهای یک واحد مسکونی ۷۵ متری از درآمد خانوار‌های شهری، در تهران و کلانشهر‌ها ۶۴ درصد، در مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۵۹ درصد و در شهر‌های زیر ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۴۹ درصد بوده است.

این گزارش نشان می‌دهد که سال گذشته متوسط درآمد ماهیانه خانوار در تهران و کلانشهر‌ها هشت میلیون و ۱۴۹ هزار تومان، در مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، پنج میلیون و ۳۲۶ هزار تومان و در شهر‌های زیر ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، چهار میلیون و ۷۹۳ هزار تومان بوده است.

با این حال، متوسط اجاره ماهیانه یک واحد مسکونی ۷۵ متری در تهران و کلانشهر‌ها به پنج میلیون و ۲۵۰ هزار تومان، در مراکز استان‌ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت به سه میلیون و ۱۵۰ هزار تومان و در شهر‌های زیر ۲۰۰ هزار نفر جمعیت به دو میلیون و ۳۶۲ هزار تومان رسیده است.

این حجم از هزینه برای مسکن در شرایطی است که افت تولید مسکن طی سال‌های گذشته و رسیدن آمار ساخت مسکن به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد در سال و همچنین غفلت از مواجهه با سوداگری در بخش مسکن، موجب شد تا در عمل بازار مسکن پس از جهش ارز بیشترین رشد قیمت را تجربه کند.

این افزایش علاوه بر قیمت مسکن در اجاره‌بها نیز خود را نشان داده است و به نظر می‌رسد یکی از اولویت‌های اصلی دولت رئیسی مواجهه با چالش موجود در بخش مسکن باشد.

خبر تلخ اجاره‌نشینی

اجاره‌نشین‌ها که حدود ۲۵ درصد جمعیت خانوار‌های کشور را تشکیل می‌دهند، برای پرداخت اجاره واحد مسکونی باید حداقل نصف و حداکثر دو سوم درآمد خود را خرج کنند.

آمار نشان می‌دهد که مسکن به یک معضل سنگین تبدیل شده است. به گونه‌ای که اجاره‌بها در تهران و شهر‌های بزرگ سهم اندکی برای خوراک، بهداشت، آموزش و سایر هزینه‌ها باقی می‌گذارد. واضح است که عامل اصلی تورم است و عوامل تورم‌ زا نقش اصلی را در جهش قیمت‌ها در همه بخش‌ها از جمله مسکن ایفا کرده است.

مطالعه بیشتر: مطلب «بررسی بازار اجاره در حومه تهران» را در سایت ملکی دلتا بخوانید.

کاهش قیمت مسکن در راه است؟

یک کارشناس بازار سرمایه گفت: قیمت مسکن با بازارهای همچون سکه، دلار، ارز و ... بالا می‌رود، اما کاهش قیمت‌های بازارهای موازی تاثیری در کاهش قیمت مسکن ندارد.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، متاسفانه سال‌هاست که بازار مسکن به یک بازار سرمایه‌ای در کشور تبدیل شده است و مردم همچنان توانایی خرید مسکن را ندارند.

شیوع کرونا در کشور و تحریم‌‌ها نیز این رکود را بیش از پیش تشدید کرده است و اکنون در آستانه روی کار آمدن دولت جدید، برای همه این سوال پیش آمده که در ماه‌های آتی وضعیت این بازار تغییر می‌کند یا خیر؟

حسن فلکی کارشناس بازار سرمایه در این رابطه می‌گوید: امسال بسیاری از مردم مجبور شدند ملک‌هایشان را با قیمت بالاتری تمدید کنند.

فلکی ادامه داد: وضعیت خرید و فروش مسکن نیز حدود ۱ درصد افزایش پیدا کرده ولی نمی‌توان گفت که افزایش چشمگیری رخ داده است. به نظر بنده مردم و سرمایه‌گذاران برای خرید و فروش منتظر تصمیم دولت جدید هستند.

وی در ادامه صحبت‌های خود اظهار داشت: ورود مصالح ساختمانی به بورس برای انبوه‌سازان بسیار تاثیرگذار است و می‌توانند نسبت به عرضه و تقاضا خرید خودشان را انجام دهند. ولی تاثیر زیادی روی قیمت مسکن نخواهد گذاشت.

فلکی تاکید کرد: ورود مسکن به بورس نیز کار بسیار اشتباهی است و در هیچ کشوری تا به حال این اتفاق نیفتاده است و عملا باعث تلقین و تایید این نگاه می‌شود که مسکن کالایی سرمایه‌ای است.

نقش دولت در کاهش قیمت مسکن

این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: دولت آینده اگر قصد انجام فعالیت در بازار مسکن را داشته باشد، باید تعهدات پروژه مسکن مهر و پروژه ملی مسکن را عملی کند. حالا اگر خودش هم بخواهد تعهدی بدهد در سال اول و دوم قطعا تاثیری در قیمت مسکن نخواهد گذاشت؛ چرا که حداقل ساخت یک پروژه دو سال زمان می‌برد.

فلکی در پایان گفت: متاسفانه قیمت مسکن با بازارهای موازی مثل سکه و دلار بالا می‌رود. ولی به علت چسبندگی قیمت‌ها با کاهش نرخ بازارهای موازی قیمت مسکن کم نمی‌شود. قیمت مسکن در صورت رکود بازار و احتیاج به نقدینگی برخی از سازنده‌ها، می‌تواند چند درصد کاهش داشته باشد».

مطالعه بیشتر: مطلب «بررسی قیمت مسکن طی 18 سال گذشته» را در سایت ملکی دلتا بخوانید.

بررسی بازار اجاره‌بها در مناطق مختلف پایتخت

بازار اجاره‌بها در مناطق 4 و 5 پایتخت به عنوان مناطق مصرفی که میانگین قیمت متوسطی دارد با اقبال مستاجران روبه‌رو شده است؛ در ادامه به بررسی این موضوع خواهیم پرداخت.

 

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، وضعیت بازار اجاره‌بها نشان می‌دهد اگر چه رونق بازار اجاره تحت تاثیر مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا که موجران را به جز موارد استثنا، موظف به تمدید قرارداد کرده، بسیار کمرنگ شده است، اما با این حال یک گروه از مستاجران جابه‌جایی را انتخاب کرده‌اند و اکنون ناگزیر به جست‌وجو در بازار اجاره‌بها هستند.

در میان دو منطقه 4 و 5 هم تقاضای خرید مسکن و هم تقاضای اجاره بالا است. منطقه 4 از مزیت قیمتی نسبی برخوردار است و میانگین اجاره‌بها در آن قدری مناسب‌تر است.

به این ترتیب یافتن آپارتمان‌های اجاره‌ای که بهای رهن کامل آن‌ها پس از تبدیل اجاره ماهانه به مبلغ ودیعه از طریق فرمول «هر 30 هزار تومان اجاره معادل یک میلیون تومان ودیعه» مترمربعی چهار میلیون تومان باشد، در منطقه 4 و محدوده شرقی تهران ساده‌تر است.

بیشترین نرخ اجاره‌بها در کدام مناطق است؟

در مناطق غربی تهران، دمای بازار اجاره‌بها داغ‌تر است. به این معنا که عمده بهای پیشنهادی رهن کامل یا رهن و اجاره معادل مترمربعی بالای 5 میلیون تومان است و قیمت‌های کمتر از این اغلب متعلق به ابنیه قدیمی‌تر بدون امکانات ضروری مثل پارکینگ و آسانسور است.

واسطه‌های ملکی می‌گویند با وجود رکود در بازار مسکن، موجران متاثر از نرخ تورم بنا دارند، اجاره‌های سال جدید را افزایش دهند و این وضعیت سبب شده مستاجران منطقه 4 به مناطق همجوار مثل 7 و 8 که قدری ارزان‌تر هستند، نقل مکان کنند.

مستاجران مناطق 5 و 22 نیز به منطقه 21 واقع در جنوب‌غربی تهران بروند تا بتوانند آپارتمانی متناسب با بودجه خود برای اجاره به مدت یک سال آینده پیدا کنند.

چندی پیش مرکز آمار ایران اعلام کرد که در فصل بهار ١۴٠٠، شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری نسبت به فصل قبل ٧.٧ درصد افزایش داشته است.

مطالعه بیشتر: در همین رابطه می‌توانید مطلب «تاوان سنگین دخالت در بازار اجاره!» را در سایت ملکی دلتا بخوانید.

تورم اجاره بها رکورد 5 سال اخیر را شکست!

نرخ تورم اجاره بها از سال 95 تا کنون نشان می‌دهد، تورم نقطه به نقطه اجاره بهای واحدهای مسکونی به بالاترین رکورد خود در 5 سال اخیر رسیده است.

به گزارش «مجله ملکی دلتا»، به نقل از مرکز آمار در برآورد شاخص قیمت مصرف کننده، یکی از بخش‌های مهم، بخش مسکن است که شامل زیر بخش‌های “اجاره بهای واحدهای مسکونی” و “خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی” (تعمیرات جزئی واحد مسکونی: لوله‌کشی، گچ‌کاری، برق‌کاری، نصب ایزوگام و…) است. در ادامه این مطلب درباره تورم اجاره بها صحبت خواهیم کرد.

بررسی شاخص قیمت اجاره بها

در بهار ١٤٠٠، شاخص قیمت اجاره بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد ٢٢٦,٠ رسید که این میزان نسبت به فصل قبل ٧.٧ درصد افزایش داشته است. در این فصل استان کردستان با ٨.٩ درصد بیشترین و استان لرستان با ٠.٦ درصد کمترین نرخ تورم فصلی را در بین استانهای کشور داشته‌اند.

درصد تغییرات شاخص قیمت اجاره بها در بهار ١٤٠٠ نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، ٢٩.١ درصد است که نسبت به فصل زمستان ١٣٩٩ (٢٨.٩ درصد)، ٠.٢واحد درصد افزایش نشان می‌دهد. در این فصل بیشترین نرخ تورم نقطه به نقطه با ٣٩.٦ درصد مربوط به استان کرمانشاه و کمترین نرخ تورم نقطه به نقطه با ١٣.٩ درصد مربوط به استان سیستان و بلوچستان است.

به عبارتی در فصل بهار ١٤٠٠ خانوارهای استان کرمانشاه به طور متوسط ١٠.٥ واحد درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای استان سیستان و بلوچستان بطور متوسط ١٥.٢ واحد درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره بها هزینه کرده‌اند.

نرخ تورم اجاره بها در چهار فصل منتهی به فصل بهار ١٤٠٠ برابر ٢٨,٨ درصد است. که استان همدان با ٣٨.٣ درصد بیشترین نرخ تورم و استان سیستان و بلوچستان با ١٣.٦ درصد کمترین نرخ تورم را داشته‌اند. مقایسه تورم سالانه اجاره در 5 سال اخیر نشان میدهد این رقم بالاترین میزان ثبت شده تورم در این مقطع بوده است.

همچنین در فصل بهار ١٤٠٠ متوسط افزایش هزینه اجاره بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با ٣٩,٨ درصد بوده است.

پیشنهاد مطالعه: مطلب تعیین سقف مجاز برای اجاره بها در سراسر کشور را در مجله ملکی دلتا بخوانید.